Antes de pensar en qué vas a invertir el beneficio que obtengas al vender tu casa, haz números tras conocer los gastos e impuestos que debes abonar.
Si vendo mi casa por 120.000 euros y me quedan 50.000 de hipoteca, cuento con 70.000 euros de beneficio. Si estas son las cuentas que tienes en tu cabeza, tómate unos minutos para leernos. Te contamos cuáles son los gastos e impuestos por vender una vivienda que tendrás que pagar como propietario y, por tanto, que afectarán al beneficio final de la operación.
Gastos por vender una casa
Los gastos por la venta de una vivienda pueden variar dependiendo de la comunidad autónoma en la que tenga lugar la operación. También si prefieres encargarte tú de algunas gestiones o derivárselas a un profesional.
• Nota simple. Puede adquirirse físicamente en el Registro de la Propiedad por menos de 5 euros.
• Certificado energético. El importe dependerá de los metros cuadrados de la vivienda y de quién lo realice, pero puedes encontrarlos desde 60 euros, aproximadamente.
• Gastos de cancelación de la hipoteca. Si no has terminado de pagar el préstamo hipotecario sujeto a la vivienda en venta, su cancelación tendrá un coste. Este vendrá determinado en el contrato que firmaste para la adquisición de la hipoteca y variará según tus condiciones. Además, eliminar la hipoteca del Registro de la Propiedad también conlleva gastos.
• Cédula de habitabilidad. El importe varía dependiendo de la comunidad autónoma y puede ir desde los 15 hasta los 55 euros, e incluso, que no sea un documento obligatorio, caso de Andalucía.
Impuestos por vender una vivienda
Dos son los impuestos que debe pagar todo propietario que obtenga beneficios por la venta de su vivienda: el IRPF y la plusvalía municipal.
IRPF
Si vendes una vivienda en 2024, te toca declarar el resultado en la declaración de la renta que harás en 2025. Y lo primero que hay que hacer para averiguar el IRPF es calcular el incremento patrimonial obtenido con la operación.
Para ello, hay que restar el valor de adquisición de la vivienda (importe real de compra + inversiones y mejoras + gastos y tributos – amortizaciones) al valor de transmisión (importe real de venta – gastos y tributos). Sobre esta cantidad se aplicará la retención del IRPF.
En caso de que no hayas ganado nada o hayas perdido dinero con la venta de la vivienda, no tendrás que pagar impuesto alguno. Pero si has obtenido beneficio, la retención del IRPF variará por tramos:
- Hasta 6.000 euros de ganancia: 19 %.
- Entre 6.000 y 50.000 euros: 21 %.
- Entre 50.000 y 200.000 euros: 23 %.
- Más de 200.000 euros: 26 %.
Ejemplo de cálculo de ganancia patrimonial
Cálculo del valor de transmisión Precio de venta: 120.000 € Gastos de la venta · Honorarios inmobiliaria: 5.000 €. · Plusvalía municipal: 1.200 €. · Gastos de cancelación registral de la hipoteca (si existe): 500 € Valor de transmisión: 120.000 – 5.000 – 1.200 – 500 = 113.300 € |
Cálculo del valor de adquisición Precio de compra: 90.000 € Gastos de compra · Notaría: 400 € · Registro: 300 € · Impuesto de transmisiones patrimoniales: 4.500 € Valor de adquisición: 90.000 + 5.200 (gastos totales de compra) = 95.200 € |
Cálculo de la ganancia patrimonial 113.300 (valor de transmisión) – 95.200 € (valor de adquisición) = 18.100 € *Es importante que tengas en cuenta que a los primeros 6.000 euros se les aplicará el tipo impositivo del 19 % y a los 12.100 euros restantes el 21 %. |
Pero, además, existen otros casos en los que no es obligatorio pagar este impuesto.
• Mayores de 65 años o personas en situación de dependencia que vendan su vivienda habitual. No se aplica en caso de segunda residencia.
• Reinversión en vivienda habitual, es decir, si la ganancia obtenida en la venta de tu vivienda habitual la destinas a comprar otra o a reformarla, siempre y cuando también vaya a ser tu vivienda habitual y la reinversión se haga efectiva en un plazo no superior a dos años, tanto anteriores como posteriores a la venta. Esta exención no es automática, sino que deberás notificar tu voluntad de acogerte a la misma.
• Dación en pago, esto es, si has tenido que entregar tu casa al banco por no poder afrontar los pagos de la hipoteca.
Plusvalía municipal
Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento en el que se venden (o se donan). En el caso de compraventa, el plazo para abonarla es de 30 días hábiles y se hará en el ayuntamiento donde se ubique la vivienda. Pero los propietarios que no obtengan beneficio, no tendrán que pagar dicho impuesto.
El real decreto que modifica la plusvalía establece que la base imponible del impuesto resultará de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo (es decir, cuando nace la obligación del pago) por los coeficientes que aprueben los ayuntamientos y establecen unos límites en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble.